Material y Métodos

La metodología de precios hedónicos se basa fundamentalmente en que algunos bienes no son homogéneos y difieren en algunas características. Por ejemplo, en el mercado de la vivienda puede ser el número de cuartos, o la calidad ambiental, entre otros. La utilidad del consumidor está en función de la cantidad de bienes que consume y sus diferentes características que influyen en el precio del bien en cuestión. Por tal motivo, dicha metodología es utilizada en diferentes mercados como el de finca raíz, laboral o en economía ambiental (Freeman III, 1993; Gottlieb, 1996).

El campo de la finca raíz se puede utilizar para examinar el efecto de un sistema de planeación de vivienda, el impacto de mejorar la infraestructura de transporte, provisión de bienes públicos por parte del estado, etcétera. La rama de la economía ambiental utiliza dicha metodología en el campo de la valoración económica ambiental. Se estima el precio implícito de una variedad de atributos que puede presentar la vivienda, como la calidad del aire, el nivel de ruido, la proximidad a cuerpos de agua, la proximidad a botaderos, y el disfrute paisajístico, entre otros (Abelson, 1979).

Vecchione de Ochoa (1989) analiza que factores como el ingreso familiar, el área de construcción y la distancia al centro influyen en el precio de la tierra en las diferentes zonas del área metropolitana de Mérida. Encuentra que a medida que se aleja del centro de negocios los precios tienden a disminuir, pero a partir de cierto lugar los precios vuelven a crecer.

Navarre (2004) estudia la implementación de un subsidio por parte del gobierno para la compra de viviendas de familias de bajos recursos. Encuentra que el subsidio produce una segmentación en el mercado, creando sub-mercados, al mismo tiempo mejorando las condiciones en la calidad de vida de los beneficiarios.

Ya en el campo de la economía ambiental, Carriazo (1999) estudia la disponibilidad marginal a pagar que tienen los consumidores de vivienda en Bogotá por un aire más limpio, llegando a la conclusión de que un aumento del 1% en las emisiones de partículas suspendidas ocasiona una disminución del 0.13% del precio de las viviendas.

Según Jaramillo (1994), entre los métodos de diferenciación en el precio del suelo, se tiene:

• Método de costos históricos: Consiste en averiguar la fecha y el costo de edificación, incluida la ganancia del constructor y excluido el precio del suelo. Utilizando una tasa de depreciación se compara ese valor de la construcción con el precio actual de la transacción y la diferencia es el precio del suelo.

• Método de costo de reemplazo: Se tiene el precio de mercado de la vivienda, posteriormente se investigan los costos del espacio construido y finalmente se comparan ambos precios para determinar el precio del suelo.

• Método de rentabilidad: Se estima el precio de la vivienda a través de uno de los métodos antes citados. A este precio se le aplica una tasa de ganancia de referencia para el arrendador y se calcula el alquiler del inmueble como si no existiera renta. Posteriormente se compara este valor con el precio del alquiler que efectivamente se paga. La diferencia es la renta que a través de capitalización se estima el precio de suelo.

• Método residual: Se estima el precio del suelo a través de métodos estadísticos y se compara dicho valor con el precio de la edificación. La diferencia es el precio del espacio construido.

• Métodos estadísticos: Por medio de métodos estadísticos se busca determinar el precio del suelo e identificar los atributos que determinan el precio de la vivienda. Entre dichos métodos está el de precios hedónicos que será aplicado en la presente investigación.

• Combinación de métodos: Debido a las ventajas y debilidades de los diferentes métodos antes citados, se pretende combinarlos para poder llegar a resultados más confiables.

Los supuestos que presenta el método de precios hedónicos son: que el consumidor maximiza su utilidad, la existencia de un mercado competitivo; el precio de mercado reflejará el vector de atributos y tendrá una relación constante, y que existe complementariedad débil entre el bien privado y sus atributos (Mäler, 1974; Brookshire et al., 1982). El problema que presenta este método es que no se puede estimar las funciones de disposición marginal a pagar por problemas de identificación, sólo se pueden encontrar valores y no funciones (Ardila, 1993). El precio de mercado de un bien puede ser considerado de la siguiente manera:

Donde Z es un vector de características estructurales del inmueble (área construida, área lote, etcétera) y A un vector de atributos del entorno (calidad del aire, paisaje, etcétera), a la cual la llamamos función hedónica. El equilibrio entre la oferta y la demanda se determina a partir de la maximización que realizan tanto consumidores como productores. Los hogares poseen una función de utilidad:

Que está compuesta tanto del vector de características propias de la vivienda (Z), atributos del entorno (A), del bien compuesto (X) y de un vector de características socioeconómicas (α). Los hogares se enfrentan a la maximización de la función de utilidad (U) sujeta a su restricción presupuestal (Y):

De esta maximización, el consumidor obtiene la función de demanda, la cual depende de las variables anteriormente mencionadas:

La cual representa la disponibilidad a pagar por el producto con ciertas características. La derivada de la función de demanda, respecto a algún atributo, ofrece la tasa a la cual el hogar está dispuesto a cambiar gasto en vivienda:

Por lo tanto tenemos que la tasa marginal de sustitución, entre una de las características y el bien compuesto, es igual al precio hedónico marginal del atributo i:

Finalmente tenemos que el consumidor en el óptimo debe igualar la pendiente de la función de postura y el precio hedónico para cada característica i. Por el lado de los productores, deben escoger la cantidad y calidad de vivienda a producir, por lo tanto presentan una función de costos:

Donde N representa la cantidad de unidades producidas y beta (β) un vector de tecnología especifica. Por tal motivo el problema de maximización del productor es:

De este problema de maximización de beneficios obtenemos la función de oferta:

Se requiere que el precio marginal de los diferentes atributos sea igual al costo marginal de dicho atributo (Freeman III, 1993), es decir:

Finalmente llegamos al equilibrio en el mercado cuando las funciones de oferta y de postura o demanda son tangentes, con lo cual se forma la función de precios hedónicos que está constituida por la envolvente de ambas, situación que observamos en el siguiente gráfico:

Gráfico 1. Equilibrio y Precios Hedónicos

Fuente: Hernández (2004).

La metodología de la investigación consiste en aplicar el método de precios hedónicos para la ciudad de Bogotá, Colombia para determinar qué atributos o características son importantes en la determinación de valor de las viviendas para las diferentes localidades o barrios.¹ La información se obtuvo por metro cuadrado (empresa dedicada a la finca raíz), del Departamento Administrativo de Medio Ambiente - DAMA y de la Encuesta de Calidad de Vida 2003:
a) Precio de venta tanto de edificios como de casas en las diferentes localidades de Bogotá.
b) Nivel de estrato (clasificación socioeconómica realizada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística de Colombia).
c) Área de la vivienda.
d) Tipo de vivienda.
e) Seguridad.
f) Si esta cerca de una área verde.
g) Cerca del servicio de transmilenio (medio de transporte masivo).
h) Tiempo de la construcción de la vivienda.
i) Nivel de contaminación de PM10 (mg/m3).
j) Nivel de ingreso y Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI).