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Calidad de la vivienda a partir de la metodología de precios hedónicos...

Daniel Alfredo Revollo Fernández
 
 

Atributos

Atributos para localidades pobres

En el siguiente cuadro se observa que para las localidades escogidas como pobres se consideran en promedio 22 millones de pesos para el precio de la vivienda. El nivel de contaminación de PM10 asciende en promedio a 104.76 mg/m3, un 69% vive en apartamentos, un 81% de las viviendas presentan alguna zona verde y un 75% presenta alguna ruta de sistema de Transmilenio.

Cuadro 7. Estadísticas descriptivas


Fuente: Elaboración Propia, 2009.

Lo siguiente es realizar la estimación, que en este caso se efectuó a través de mínimos cuadrados ordinarios, donde se observa que los signos son los esperados. Por ejemplo, la presencia de contaminación indica una disminución del precio de la vivienda. Ya que la variable PM10 es continua, se puede interpretar la elasticidad, debio a que ante un aumento del diez por ciento del nivel de contaminación, el precio de la vivienda disminuye en un 25,6%. El signo de la variable área indica que debido al aumento de los metros cuadrados de la construcción, debe incrementarse el precio.

Cuadro 8. Resultados de la Estimación.


Fuente: Elaboración Propia, 2009.


En este grupo se pensaría que la variable transmilenio influye positivamente en el precio, debido a que la mayoría de la gente no tiene movilidad propia y debe recurrir a este servicio, situación que no pasaría en el grupo de localidades ricas. Tener una estación o ruta de Transmilenio cerca, incrementa el precio de la vivienda y presenta mayores beneficios, en comparación con otros problemas de robo o congestión de otras vías.

En el caso de la variable zona verde, la presencia de un parque cerca de la vivienda disminuye su precio, ya que puede ser un foco para la acumulación de basura o de inseguridad como un atraco, situación contraria a lo que se piensa pasaría en el grupo de localidades ricas.

Atributos para localidades ricas

En el cuadro 9 se observa que el precio de las viviendas en localidades ricas es en promedio de 17 mil dólares americanos aproximadamente, en promedio mayor al que se tiene en el grupo de localidades pobres. El nivel de contaminación es mucho menor en este grupo, en promedio se tiene 46.84 mg/m3. En promedio un 90% de viviendas presenta zona verde y un 86% tiene acceso a Transmilenio, en ambas variables este grupo tiene un mayor acceso que localidades pobres. Un 74% de viviendas son apartamentos y en promedio una vivienda presenta 180 m2 de construcción.

Cuadro 9. Estadísticas Descriptivas


Fuente: Elaboración Propia, 2009.

 

Al realizar la estimación para este grupo, los signos son los esperados: si el nivel de contaminación de PM10 aumenta en diez por ciento, el precio de la vivienda se reduce en un 62%. En comparación con el grupo de localidades pobres, en éste la contaminación disminuye en mayor cantidad el precio de la vivienda.

Cuadro 10. Resultados de la Estimación

Fuente: Elaboración Propia, 2009.

Lo interesante es el signo de las variables zona verde y Transmilenio. En el caso de la variable zona verde, la presencia de un parque incrementa el precio de la vivienda, debido a que puede ser un lugar de distracción y de paseo para los habitantes, y puede ser considerada segura debido a la presencia de vigilancia. En el caso de la variable Transmilenio, se pensaría que este servicio reduce el precio, debido a que originaría la congestión en vías paralelas al aumentar el número de personas que se moviliza o transita por la zona, al incremento en la inseguridad por la congestión de personas, ruido, etcétera.

Como se observa, una obra pública puede traer consecuencias diferentes en los precios de las viviendas dependiendo de la zona (Follain & Jiménez, 1985a,b). Jaramillo (2006) indica que el impacto de la inversión por el suministro estatal en infraestructura puede ser mayor, igual o menor que la inversión o en algunos casos hasta puede ser negativo. Asímismo, puede ser positivo o negativo en diferentes lotes.

La implementación de infraestructura por parte de entidades privadas o públicas afecta los precios de los terrenos de manera indirecta, es decir, altera los usos de la tierra, debido a que en una zona actividades de vivienda se convierta a actividades comerciales o a la inversa.


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